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Quelles solutions contre les notaires à rabais ?
Delphine Jung
2017-09-28 14:00:00
La concurrence accrue entre notaires serait à l’origine du problème des notaires à rabais qui tirent vers le bas l’ensemble de la profession.
En effet, depuis le 31 décembre 1990, les tarifs des notaires sont soumis aux règles du libéralisme et donc de la libre concurrence. Depuis, « les honoraires sont réglementés par le Code de déontologie des notaires. Ce Code prévoit que les honoraires doivent être justes et raisonnables selon certains critères, notamment le temps et l’effort consacrés au dossier, la complexité du dossier ainsi que l’expérience et l’expertise du notaire », peut-on lire sur le site de la Chambre des notaires du Québec.
Pour Roberto Aspri, il en résulte une guerre des prix entre notaires. « Ce sont surtout les jeunes, avec peu de dossiers, qui ont commencé à baisser leurs tarifs pour se faire une clientèle », explique-t-il en ajoutant qu’il est impossible de justifier des tarifs très bas, surtout lors de grosses transactions.
Dans l’immobilier résidentiel, certains notaires boucleraient une transaction pour seulement 850 $.
L’année dernière, le cas de Jean-Manuel Estrela avait fait couler beaucoup d’encre. Ce désormais ancien notaire offrait des services à très bas pris, dès le début de sa pratique en 2013. Son cabinet était peu à peu devenu une usine de production d’actes notariés.
La responsabilité du client
François Bibeau, président de la Chambre des notaires ajoute que les gens sont désormais habitués à magasiner et à chercher les meilleurs prix au détriment de la qualité du service. « Il y a un manque de connaissance du métier. Les gens devraient s’informer sur ce qu’est vraiment le travail d’un notaire », dit-il.
Pour répondre à cette situation, la Chambre a mis en place des formations qui doivent permettre à ses membres de mieux calculer les coûts. Il s’agit de formations sur la gestion d’études, sur la mise en place d’honoraires justes et raisonnables.
Elles ne sont en revanche pas obligatoires, « mais déjà 500 notaires sur les 3800 y ont participé », précise Me Bibeau.
Alors évidemment, le notaire chargera de toute façon ce qu’il veut en fin de compte, « mais on veut qu’il comprenne qu’il ne doit pas dévaluer son travail », ajoute Me Bibeau.
Effet pervers du fonds d’indemnisation
De son côté, Roberto Aspri souligne l’effet pervers que peut avoir le fonds d’indemnisation. « Le public ne porte pas d’attention sur le fait que le travail puisse être bâclé puisqu’ils se disent que s’il y a un problème, ils seront indemnisés par la Chambre des notaires », avance-t-il, en ajoutant que souvent, les clients ne se rendent pas compte qu’une telle démarche ne se résume pas à la signature d’un papier.
Me Bibeau ne suit pas du tout son confrère sur ce point. « On ne me fera pas croire que les gens choisissent un notaire pas cher en se disant qu’il y a le fonds d’indemnisation. La plupart d’entre eux ne savent même pas qu’une telle procédure existe. L’hypothèse de M. Aspri est saugrenue. »
Le cheval de bataille du président est surtout celui de la communication. Pour lui, la profession souffre encore trop d’idées reçues. « Beaucoup pensent qu’on ne fait que signer des documents. Ce n’est pas vrai. »
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33 commentaires
Anonyme
il y a 6 ansCela fait trente ans que la Chambre «éduque» les consommateur; avec les résultats qu'on connait. Dès le début des années 1980 l'Office des professions penchait clairement pour l'abolition du tarif d'honoraire des notaires sous prétexte que le consommateur devait jouir des vertus de la libre concurrence. (Étrangement, personne ne remettait en question le tarif des médecins et celui des pharmaciens ...) Le consommateur se mit donc à acheter ses contrats avec moins de soins qu'une paire de chaussures; l'effet WallMart. Avec les résultats désastreux des années 90: effondrement des prix, faillite et démission de nombreux notaires, augmentation des «emprunts» aux comptes fiduciaires, augmentation des fautes professionnelles, des demandes d'indemnisation et des poursuites en responsabilité professionnelle. Le Fonds d'assurance-responsabilité de la Chambre pratiquant la stratégie de la terre brûlée, le client ayant sauvé quelques dizaines ou centaines de dollars en magasinant son contrat devait payer des milliers de dollars à un avocat pour tenter d'être indemnisé. Trente ans plus tard, doit-on se surprendre que les mêmes causes produisent les mêmes effets ? Ce qui me surprend, c'est qu'on pense que les solutions qui ne fonctionnent pas depuis 30 ans deviendront soudainement efficaces.
Anonyme
il y a 6 ansLes notaires d'expérience demandent du bénévolat pour le stage (rare de voir des stages payés à Montréal et même des études prestigieuses offrent le salaire minimum) et des salaires de la caissière du Provigo pour leurs notaires salariées et se choquent par après que des jeunes partent à leur compte et chargent moins cher pour s'attirer des clients en se rendant compte qu'ils peuvent gagner 40 000$ par an assez facilement plutôt que 25 000$ dans une étude déjà établie qui pourrait leur mettre à la porte dès qu'elle vit un mois moins rentable. Une bonne partie du problème est là et ils devraient se reprocher autant; si les notaires méritent de bien gagner leurs vies elles devraient être payées en conséquence.
La Chambre aime blâmer les jeunes pour la baisse des tarifs dans ses interventions publiques et les cibler pour la discipline mais la réalité c'est qu'il y a des notaires à Laval/MTL/Rive-Sud avec 30 ans de pratique qui chargent les mêmes tarifs que Jean-Manuel Estrela et offrent le même service de mauvaise qualité mais ont moins de difficultés parce qu'ils ne sont pas issus d'une minorité et font partie du portrait depuis trop longtemps. Après une courte expérience comme salariée, j'ai commencé en chargeant 50$ de moins que la moyenne du quartier et mes prix n'ont pas bougés depuis. Depuis ce temps, des notaires du quartier avec deux ou trois fois plus d'expérience sont rendus au point de charger 100$ de moins que moi. La solution de la Chambre et de nous inciter à hausser nos prix comme si on pouvait ignorer le fait que des notaires plus connus chargent moins ou à quitter l'immobilier pour d'autres domaines sans réaliser que les tarifs se magasinent aussi facilement en testament-succession ou droit corporatif, où nous devons également subir la compétition des avocats, des comptables et des logiciels qui auto-génèrent les documents, et où les mandats sont beaucoup moins nombreux.
Ça va nous prendre le retour d'un tarif minimum obligatoire d'au moins 1300$ pour un prêt vente pour sauver la profession, mais je ne m'y attends pas et j'ai l'impression que dans 10 ans nous aurons la moitié des notaires que nous avons maintenant au Québec.
DSG
il y a 6 ansWhat is it with this province and it's aversion to free markets? First taxi drivers are trying to block Uber, now the notaries are alluding that the source of their problems result from the Liberals and their abolition of fixed rates. It's ridiculous. The free market should set the rate, pure and simple. And no, there isn't a wide discrepancy between the types of services offered by different notaries. Sorry guys, but the day to day functions of notaries are not that complicated.
Here's another solution that is obvious to everyone except notaries: have regular lawyers act as title attorneys and just do away with the whole profession. Maintaining an outdated legal structure just for the sake of making Quebec different from the rest of common law jurisdictions is not sufficient reason to have clients pay more. Put a flag in front of your house or something if you want to people to know of your French heritage.
? !
il y a 6 ansJe crois que vous ne savez pas de quoi vous parlez. Sur la planète, la common law est l'exception et ne semble être utilisée que dans des pays anglophones colonisés par l'Angleterre. Au contraire le droit civil est utilisé ( avec des notaires) dans la majorité des autres pays. C'est vous l'exception et non nous !
Quant à la libre concurrence concernant Uber, merci de traiter le Québec sur le même pied que la ville de Londres. Vous prétendez que Londres est contre le libre marché. Encore une fois vous ne semblez pas trop savoir de quoi vous parlez. Continuez à étaler votre ignorance.
Finalement écrire en anglais sur un site francophone démontre une arrogance et un mépris certain. Ou votre ignorance du français ce dont je doute.
Anonyme
il y a 6 ansDrôle de conception des professions. Je n'ai rien contre le «free market». Si le consommateur considère qu'un contrat est un bien de consommation comme un autre et non un service professionnel, très bien. Mais dans ce cas, soustrayons les notaires des obligations découlant du Code des professions et de la Loi sur le notariat pour leur permettre de concurrencer à armes égales les charlatans et les vendeurs de formulaires.
DSG
il y a 6 ansThat kind of restrictive mentality is killing consumer choice. "You can't post on this site because your French is not good enough; you can't do a title search because even though you passed the bar you're not a notary; you can't do a will because it needs to be adjudicated." French culture is not jeopardized because I post in English, nor is it saved because we have notaries.
Myself
il y a 6 ansDear communism,
As a Notary myself, I would tend to agree that Notaries should become 'attorneys'. As such, we could easily charge 2k$, for approximately the same amount of work we curently charge less than 400$ for : Great idea! Let the Chambre merge with the Quebec Bar : real estate will be covered by title insurance (reducing the work from 12 hours to around 3 for a closing) and increasing the wage to the common law average of 2 to 5k for a closing, making a probate mandatory for every Estate (here in QC, there are no fees to probate a will, as wills before Notaries don't need a probate!) Meaning another 2 to 5k billable to every single Estate. I love it! Thumbs up!
DSG
il y a 6 ansWhy do notaries assume that if they eradicate the profession they'll become lawyers? You need to pass the bar first, and it's not easy. If it was, you would have done it in the first place.
Maurisse
il y a 6 ansDe toute façon, c'est assez clair que DSG est un genre de personnage créé de toute pièce, vraisemblablement par un francophone, comme en fait foi le nombre effarant de gallicistes qui se glissent dans ses commentaires.
Quant à moi, je suis très content que la profession de notaire soit distincte de celle de l'avocat. Le contraire ferait augmenter drastiquement nos primes d'assurance.
De toute façon, c'est un faux problème. La remuneration des notaires ne changera pas magiquement s'ils deviennent membres du Barreau.
AC
il y a 6 ansAlso, I don't think DSG 'méprise" French. He despises and looks down on a lot of things (most of the things actually) but from other posts, he seems to respect french and know his shortcomings on that level.
The argument of doing away with the profession has been suggested many a times and it's not a revolutionary or particularly shocking one either... If we can't discuss ideas anymore...
Regarding tariffs, why is it that lawyers establish their rates in a libre marché and we don't hear about the issue of lawyers at 20$ an hour? Because people know that you get what you pay for. And I guess lawyers, as a profession, were smart enough to not wage a price war.
Anonyme
il y a 6 ansJustement j'ai suivi les deux formations. Reçu notaire en premier lieu et avocat en second. La formation notariale, du moins à l'époque, était beaucoup plus exigeante que la formation prodiguée par le Barreau qui se voulait principalement une révision du bac. Les examens étaient également beaucoup plus difficiles au notariat. Remarquez que cela a peut-être changé depuis, mais je serais surpris que la formation de notaire soit plus facile aujourd'hui.
L'abolition du Tarif des notaires conjuguée au contexte nord-américain de la demande de services juridiques m'ont convaincu que je gagnerais mieux ma vie comme avocat en ayant accès à des dossiers plus intéressants qui m'échappaient comme notaire malgré le fait que j'étais mieux formé en matière civile, commerciale et contractuelle. J'ai eu raison.
J'ai toujours cru que la fusion des deux professions serait souhaitable. L'obligation d'impartialité des juristes représentant plusieurs parties ayant des intérêts divergents ne s'oppose aucunement à la fusion des professions. Notre Code de déontologie peut très bien préciser en quelles circonstances le juriste doit porter son chapeau de conseiller impartial. Je suis toutefois convaincu que les deux ordres professionnels ne seront pas les promoteurs d'une fusion. Souvenons-nous que le gouvernement a dû forcer certaines fusions municipales; plusieurs postes rémunérés et emplois sont en jeu dans ce type de processus.
DSG
il y a 6 ansEven if the notarial exams were tough, there's a huge difference between taking an adversarial approach (which lawyers are required to do regardless of their field of practice), and merely being an impartial instrument to a deed. You can't even compare. It's like comparing those ultimate mixed martial arts to fake WWF wrestling. "I got a big file, my client is buying a duplex." Yes, we know what the outcome will be.
Anonyme
il y a 6 ansVous êtes passablement réducteur en ce qui concerne la nature des dossiers des notaires. Avec respect, il est évident que vous ne savez pas de quoi vous parlez. Il est en soi beaucoup plus simple de ne représenter qu'une partie. Quant au contexte litigieux, certains sont faits pour cela et d'autres non. Contrairement à vous, avant d'être avocat et de plaider, j'ai été notaire et j'ai connu ce que c'est que de devoir conseiller deux clients aux intérêts divergents; ce n'est pas simple car la glace est parfois très mince. Le notaire doit avoir du jugement et des talents de médiateur (alors que vous êtes plutôt du type provocateur; à chacun son talent...).
Anonyme
il y a 6 ans"there's a huge difference between taking an adversarial approach and merely being an impartial instrument to a deed"
True it's easier to take an adversarial approach and to see only one side.
Ha Bon
il y a 6 ansTrès bien exposé. Et votre solution est une excellente avenue s'il demeure impossible aux notaires de pouvoir obtenir des outils de travail leur permettant de livrer en toute sécurité et normalité les résultats qu'on exige d'eux.
Notaire en pratique "exotique"
il y a 6 ansEn 1990, l'univers des notaires s'est effondré. Par chance, j'ai fini par me spécialiser dans un domaine très pointu, n'ayant rien à voir avec la pratique notariale usuelle. Je fais maintenant partie d'un grand cabinet d'avocats.
Presque 30 ans après, la pratique notariale générale, c'est encore pareil.
Rien que d'en entendre parler, j'en fais de l'urticaire.
Anonyme
il y a 6 ansLes notaires sont une espèce en voie d'extinction. Il ne devrait y avoir qu'une seule profession juridique, celle des avocats.
Le seul hic c'est qu'avant que les notaires puissent fusionner avec le Barreau, ils vont devoir d'abord devenir des juristes et comprendre le droit. Et ça, ça risque d'être problématique.
Membre du Barreau
il y a 6 ansMonsieut l'avocat ici comprend peut être le droit mais ne comprend en rien les principe de la rigueur intellectuelle.
Je pose la question : qu'est-ce qui vous pousse à penser qu'un notaire comprend moins le droit autre que vos simples préjugés? N'êtes-vous sans savoir qu'un notaire doit passer un cheminement pédagogique plus long que celui des avocats? Ou bien vous considérez que ce sont les magnifiques cours de l'École du Barreau qui vous ont tout appris?
Cessez ce mépris, ce n'est pas parce que vos 2 amis de l'université qui sont devenus notaires sont des ignares en droit que l'ensemble de la profession l'est. Vous faîtes honte à la profession avec une attitude comme celle-là
Anonyme
il y a 6 ansLe droit notarial usuel (par opposition à celui appliqué dans les grandes transactions) c'est du "fill-in-the-blanks", soiuvent fait par l'adjointe du notaire.
Vraiment stupide votre argument que plus le cheminement pédagogique est long, automatiquement meilleur juriste est le professionnel.Bravo!
Aussi, si leur cheminement est plus long, c'est peut-être parce que ça leur prend plus de temps à comprendre ;-)
Anonyme
il y a 6 ansEn tant que consommateur, j'ai fais affaire avec plusieurs notaires. Certains que j'ai choisis et d'autres qui m'ont été imposés. Étant de ceux qui préfère la qualité à la quantité, vous ne serez pas surpris que ceux que le service des notaires que j'ai choisis était meilleur et celui des notaires qui m'ont été imposés beaucoup moins. Dire que tous les notaires sont pareils est complètement faux. Il y a de très bons notaires qui m'ont évité pleins de problèmes. Il faudrait toutefois que certains notaires comprennent qu'ils devraient faire attention à leurs clients s'ils veulent les garder. Personne n'aime recevoir une facture sans explication.
Juriste
il y a 6 ansPour répondre à vos inquiétudes, les notaires sont des juristes au même titre qu'un avocat (whhhhaaat!!! I know, crazzzy). Et si l'on regarde le parcours académique, ils ont en fait une formation plus longue, donc ils ont fait plus d'études en droit que les avocats (je sais c'est fou non). En plus ils font un stage plus long qu'au barreau (peut-être plus maintenant mais pendant bien longtemps oui).
Ce qui reste d'être problématique c'est qu'ils n'ont pas l'habitude de faire "jouer/appliquer" la Loi en faveur d'une seule partie parce que eux dans leurs dossiers ils doivent conseiller toutes les parties donc appliquer la Loi et la comprendre à la lettre
? !
il y a 6 ansJe ne pensais pas provoquer une telle polémique par mon intervention. J'affirmais seulement que la common law est l'exception sur la planète et que les sociétés civilistes sont la majorité en Occident. Allemagne, Suisse, Italie, Espagne, Portugal, France etc. Y a-t-il des juridictions non anglophones qui ont choisi la common law au dépend du droit civil ? La common law se limite-t-elle aux pays du Commonwealth ?
Quant à DSG, je maintiens que son mépris du Québec l'aveugle en qualifiant la société québécoise d'opposée au libre marché en se fiant sur la saga d'UBER, Londres ayant pris la même décision d'interdire cette entreprise qui ne respecte pas les règles locales des marchés où elle s'établit. Et j'en profite pour ajouter l'Italie, le Danemark, une partie de l'Allemagne, la Colombie-Britanique, toutes des juridictions notoirement réputées pour leur penchant "communiste".
Quant au droit immobilier, les intervenants ont tout à fait raison de dire que ce sont les techniciennes qui remplissent les blancs des contrats. Mais ce sont les notaires qui doivent expliquer les contrats aux clients et répondre à leurs questions d'ordre juridique et ce même s'il y a une assurance-titres. Il en ainsi dans le droit des affaires, une fois la négociation terminée. D'ailleurs si l'hypothèque immobilière n'était pas obligatoirement notariée, les emprunteurs seraient-ils à l'aise de signer une telle obligation sur le coin de la table dans le bureau du directeur de la banque en donnant une garantie de 300 000$. Personnellement je n'aimerais pas que mes enfants le fassent.
Anonyme
il y a 6 ansDSG parle enfin français!
Ha Bon
il y a 6 ans« On ne me fera pas croire que les gens choisissent un notaire pas cher en se disant qu’il y a le fonds d’indemnisation. La plupart d’entre eux ne savent même pas qu’une telle procédure existe. L’hypothèse de M. Aspri est saugrenue. »
Me Bibeau, à moi, ce qu'on ne fera pas croire, c'est que les gens, sans pour autant connaître le nom du régime de protection concerné, ne savent pas pour autant que les notaires sont ultra-responsables des erreurs qu'ils peuvent commettre et qu'ils ont toutes les assurances requises et les fonds spéciaux requis pour couvrir ces erreurs.
On choisit son médecin en espérant qu'il soit compétent; on est là en matière de vie ou de mort. Et ils sont bien couverts en assurances les médecins. Mais ça n'est pas aisé du tout de les poursuivre pour tout et pour rien et de gagner.
Un client ne mourra pas de l'erreur d'un notaire, mais il sait qu'il aura toute la vie pour le poursuivre ce notaire assuré jusqu'au bout des cheveux. Alors pourquoi chercher le plus dispendieux, puisque bon ou pas bon, il devra et pourra compenser s'il fait des erreurs. Et bien des intervenants enseignent ça aux gens qui ne le savaient pas encore.
Conclusion: Ces notaires, mettons-les en concurrence, forçons les à baisser au maximum leurs prix, exigeons et obtenons le meilleur produit et les meilleurs conseils, exigeons qu'ils soient couverts au maximum en assurances et s'il y a erreur ou défaillance on pourra poursuivre et être indemnisé d'une façon ou d'une autre. C'est pas beau ça. Et on voudrait se passer des notaires ?
pas si simple...
il y a 6 ansVotre théorie est bien jolie. Sauf qu'il ne s'agit pas d'un "no fault". Le client devra prendre des procédures et les soutenir pendant des années avant d'espérer gagner quelque chose. Et tout ce temps-là, c'est son avocat qui s'enrichira. Ce que vous dites ne tiens pas la route en pratique...
? !
il y a 6 ansHa Bon,
Le médecin enterre ses erreurs et le notaire les enregistre. Du bonbon pour l'avocat !
découragé
il y a 6 ansFélicitations pour votre concision. J'ai rarement vu quelqu'un démontrer son ignorance en aussi peu de mots. Les notaires ont plus d'études en droit que les avocats. L'impossibilité réside ailleurs. Il faudrait en effet que les notaires renoncent à leur honnêteté fondamentale et à la confiance que le public a en eu pour pouvoir devenir des avocats.
Me Stéphane Lacoste
il y a 6 ansLes notaires sont des professionnels. Ils ont fait le bac en droit comme les avocats et avec eux.
Comme avocat, j'ai toujours été triste de voir ou entendre des confrères qui considèrent les notaires comme des professionnels moins importants ou moins méritants. Les notaires ont un rôle particulier à jouer et il sont utiles à notre société. Il y a très certainement des notaires incompétents ou malhonnêtes, comme il y a des avocats qui le sont. La bêtise est généralement bien distribuée.
S'il est vrai que nos amis du reste du Canada ne connaissent pas la profession de notaire, je ne crois pas que ce soit un modèle à suivre. Ce sont plutôt ces autres juridictions qui devraient s'inspirer de notre régime.
Il est d'autre part choquant que les acheteurs et vendeurs d'immeubles acceptent, sans sourciller, de payer des milliers ou dizaines de milliers de dollars en commission à des agents immobiliers mais rechignent à payer mille ou mille cinq-cent dollars à leur notaire pour la même transaction. Le travail du notaire étant plus important que celui de l'agent immobilier. Pour ajouter l'insulte à l'injure, c'est le notaire instrumentant qui doit faire le chèque à l'agent immobilier.
Il est aussi possible pour les notaires d'ajouter de la valeur à leurs services en pratiquant différemment. J'ai moi-même retenu les services d'un notaire brillant, me Paul Germain, pour l'achat de ma maison et il utilisait très bien les nouvelles technologies (il projetait sur un écran la propriété, le certificat de localisation et l'acte de vente) et remettait à chacune des parties un cartable dans lequel se trouvait l'acte de vente et une foule d'information. Son coût de reviens pour cela était sûrement minimal, mais c'était très apprécié des parties. Il est possible d'innover et de ne pas pratiquer le notariat comme au XIXe siècle.
Anonyme
il y a 6 ans"Y a-t-il des juridictions non anglophones qui ont choisi la common law au dépend du droit civil ? La common law se limite-t-elle aux pays du Commonwealth ?"
Euh, la common law est d'origine britanique. Il serait donc surprenant que des juridictions autres adoptent un système qui tire ses sources et origine de la couronne britanique, non?
Torrente
il y a 6 ansDSG est la seule raison pour laquelle je viens sur Droit Inc. J'ai eu l'occasion de lire la plupart de ses commentaires. Je ne crois pas qu'il méprise le Québec, mais fait le constat que l'interventionisme d'état n'a pas que du bien.
Anonyme
il y a 6 ansLa situation des notaires est simple à comprendre: les institutions financières canalisent l'essentiel des commandes d'actes d'hypothèques à travers un guichet unique. Cette machine bien huilée est un quasi-monopole qui dicte ses conditions, et elle a transformé une bonne partie de la pratique notariale en immense machine a saucisses.
Pour mettre fin à ça, il faudrait que les ordres professionnels ou le gouvernement porte leur culottes devant les "grandes" banques. Ce n'est pas près d'arriver.
Notaire
il y a 6 ansNotre formation est plus longue puisque nous devons savoir plus de chose que vous pour bien conseiller nos clients, comparativement à vous. Ce ne sont pas tous les professionnels qui doivent jongler avec du droit agricole, municipal, fiscal, corporatif, etc, et ce, dans un même dossier. Je vous excuse, cela doit être par déformation professionelle que vous vous penser meilleur que les autres. Ou peut être par manque d’éducation. Une chance que vos confrères ne sont pas tous comme vous, pas grand monde ne se parlerais dans votre milieux, vous êtes dont tous plus meilleur que les autres.
Anonyme
il y a 5 ansCe metier a ete rationalisé et informatisé.
Les notaires exploitent le copier coller et on ne se rendra compte d'une erreur eventuelle qu'en cas de litige, ce qui est assez rare pour qu'on ne le sache jamais.
On paye pour ce que ca vaut. Et l'intelligence artificiel fera tres bientot un meilleur travaille qu'eux.