Covid-19

Les locataires commerciaux pas tenus de payer leur loyer en pandémie

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Catherine Guertin, Line Abecassis, Raphael Roditi

2020-07-28 14:30:00

La COVID-19 rend impossible la « jouissance paisible » et dispense le locataire de son obligation de payer son loyer, selon un 1er jugement analysé par trois avocats de BLG...

Mes Catherine Guertin, Line Abecassis et Raphael Roditi. Photos : Site Web de BLG
Mes Catherine Guertin, Line Abecassis et Raphael Roditi. Photos : Site Web de BLG
Une première décision très attendue a été rendue le 16 juillet 2020 par la Cour supérieure du Québec relativement à l’obligation de payer le loyer pendant la pandémie de la COVID-19. Cette décision est favorable aux locataires, mais peut encore être portée en appel ou distinguée dans les décisions à venir. Il faudra attendre plusieurs mois avant de comprendre la tendance des tribunaux québécois sur cette question. Voici un résumé de cette décision.

Le 16 juillet 2020, dans l'affaire ''Hengyun International Investment Commerce Inc. v. 9368-7614 Québec Inc.'', la Cour supérieure du Québec a rendu l'une des premières décisions concernant l'obligation d'un locataire commercial de payer un loyer pendant la pandémie de la COVID-19.

Hengyung International Investment Commerce inc. (le « Locateur ») loue des locaux à Montréal (le « Bail ») à VitalMaxx Fitness Centre inc. aux fins de l’exploitation d’un centre de conditionnement physique. Ce Bail a ensuite été cédé à 9368-7614 Québec inc. (le « Locataire »). Malheureusement, la relation entre ces parties a tourné au vinaigre presque immédiatement et a mené chacune d’entre elles à instituer des demandes d’injonction.

En l'espèce, la Cour examine plusieurs demandes de réduction de loyer présentées par le Locataire, dont l'une concerne la période comprise entre les mois de mars et juin 2020. Pendant cette période, le Locataire a été contraint par un décret gouvernemental de fermer son centre de conditionnement physique, puisque considéré comme un « service non-essentiel » par le gouvernement du Québec (le « Décret »). Le Locataire prétend que le Décret constitue un événement de force majeure et qu'il doit donc être libéré de l’obligation de payer le loyer pendant toute la période susmentionnée.

Comme on pouvait s’y attendre, le Locateur s’oppose à la position du Locataire, arguant qu’aucune force majeure ne s’est produite et que même en présence d’un événement de force majeure, la disposition spécifique du Bail traitant de cette question, oblige le Locataire à payer le loyer.

Dans le cadre de son analyse, la Cour examine les conditions préalables requises par l'article 1470 du ''Code civil du Québec'' pour conclure à la survenance d’un événement de « force majeure », à savoir :
  • un événement imprévisible : un événement est imprévisible s'il ne pouvait être prévu au moment où l'obligation a été contractée; et

  • un événement irrésistible : un événement est irrésistible s'il empêche l'exécution de l’obligation en question par quiconque, et non seulement par le débiteur.


Le premier critère est considéré par la Cour comme satisfait car la COVID-19 ne pouvait pas être prévue lorsque le Bail a été signé en 2017.

Quant au second critère, le Locataire prétend que celui-ci est rencontré en raison du Décret l’ayant empêché d’opérer et de générer des revenus lui permettant de payer son loyer. La Cour considère effectivement que ce second critère est rencontré, mais pour un tout autre motif. La Cour réfute l’approche « subjective » de l'irrésistibilité proposée par le Locataire. Pour être considéré comme irrésistible, l'événement en cause doit plutôt dispenser tout locataire placé dans les mêmes circonstances de payer son loyer peu importe sa capacité financière.

Par contre, la Cour considère que le Décret constitue un évènement, tant « imprévisible » qu’ « irrésistible », de force majeure qui a empêché le Locateur de remplir son obligation de procurer au Locataire la jouissance paisible des locaux et que cette obligation est une obligation de résultat pouvant être limitée mais non totalement exclue par les parties à un bail commercial. Dans les circonstances, la Cour applique l'article 1694 du ''Code civil du Québec'' et libère le Locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

De plus, la Cour refuse l’application de la clause de « retard inévitable » stipulée au bail selon laquelle le Locataire doit payer son loyer malgré la survenance d’un retard inévitable. Selon la Cour, cette clause régit les obligations susceptibles d’être exécutées tardivement et non les obligations dont l’exécution est rendue totalement impossible. En l’occurrence, puisque la Cour considère que l'obligation du Locateur de procurer la jouissance paisible des locaux pendant la période en cause n’est plus possible, le Locateur ne peut donc réclamer le paiement du loyer corrélatif.

Sur les auteurs

Catherine Guertin, Line Abecassis et Raphael Roditi sont respectivement associées et avocat au bureau montréalais de BLG.

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3 commentaires

  1. Plaideur
    Plaideur
    il y a 3 ans
    Un pour trois
    Ça prend un avocat de Municonseil pour plaider la cause et trois avocats de BLG pour la commenter !!!!

    • Anonyme
      Anonyme
      il y a 3 ans
      Normal...
      C est pareil a du facturable...le salarié fait le travail avec efficacité et mets du temps dans ses obligatoires heures non facturables. L associée intermediaire revise, change 2-3 virgules et mets son nom dessus et le meme temps que celui qui a fait le travail. La senior demande a l associée junior si c est ok, lui dit qu ultimement l article va porter le nom de la senior en priorité sur le site du bureau mais qu elle est mieux d avoir bien revisé sinon ca va faire le tour du bureau et ca peut faire meme l objet de commentaires au comité de remunération tsé...et la senior ajoute plus de temps dans son non facturable que les 2 autres mis ensemble...y a des habitudes comme ca, dur dur de changer une culture. Et c est partout pareil, pas chez BLG en particulier. Je caricature un peu mais y en a qui vont se reconnaitre :)

    • YB
      wow
      Sérieusement ? Aucun respect pour la propriété intellectuelle !

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