Le nouvel article du Code civil: des changements à prévoir en copropriété

Cet article se lit désormais comme suit :

1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie.**

Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble** conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.

Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique.

Par rapport à l’ancien texte du même article, les obligations nouvelles suivantes sont désormais imposées par le législateur :

• Le syndicat doit souscrire des assurances qui couvrent la valeur totale de reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables au moment où ces coûts sont évalués, en cas de perte totale de celui-ci;
  


• Suivant l’article 3 du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises (...), «Seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété divise selon les exigences prévues au premier alinéa de l’article 1073 du Code civil»;
  


• Cette évaluation par un évaluateur agréé doit avoir lieu au moins à tous les cinq ans;
  


• L’assurance-responsabilité des administrateur, gestionnaires et officiers d’assemblée est devenue obligatoire;
  


• Suivant l’article 4 du même règlement, les risques qui doivent être couverts de plein droit par un contrat d’assurance sont «le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance ».
  

À noter qu’en matière d’assurances, le nouvel article 1073 du Code civil du Québec, lequel avait été adopté par le législateur québécois dans le cadre du projet de loi 141 en 2018 est en vigueur depuis le 15 avril 2021.