L'avis de détérioration : comme tirer une carte chance ?

Le Monopoly est un jeu de société de renommée mondiale, dont les joueurs se disputent l’achat de propriétés en vue de les aménager. L’objectif du jeu est de dominer le marché immobilier fictif et de pousser ses adversaires à la faillite.

Même si le jeu est principalement axé sur l’achat et l’aménagement de propriétés, il omet certains aspects de l’exploitation d’une véritable société immobilière, soit les obligations en matière d’entretien, de sécurité et de salubrité qui accompagnent la propriété immobilière. Qui plus est, les règlements municipaux et la législation provinciale à l’origine de ces obligations imposent des pénalités aux propriétaires qui omettent de les respecter.

Le présent article porte sur les lois et règlements concernant l’entretien, la sécurité et la salubrité des immeubles au Québec. On y aborde en détail les pénalités que les municipalités peuvent imposer et les pouvoirs qu’elles peuvent exercer lorsqu’un propriétaire ne respecte pas les normes de sécurité et de salubrité établies dans les lois provinciales et les règlements municipaux.

1. Loi sur l’aménagement et l’urbanisme

Selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, chaque municipalité au Québec est tenue d’adopter un règlement sur l’entretien des bâtiments de son territoire¹. Ces règlements visent à promouvoir la sécurité publique et la salubrité, ainsi qu’à préserver l’intégrité des bâtiments du Québec.

À Montréal, le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements (03-096)² et le Règlement sur l’entretien des bâtiments (07–034)³ ont été adoptés pour promouvoir la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements et des immeubles d’habitation se trouvant sur le territoire de Montréal.

Ces règlements établissent les normes minimales pour les logements, notamment les installations requises, la ventilation, la surface habitable et l’éclairage. Ils confèrent également aux autorités municipales des pouvoirs d’inspection, de vérification et d’intervention.

On ne peut trop insister sur l’importance de vérifier ce que disent les règlements municipaux en la matière. Les normes minimales peuvent varier d’une municipalité à l’autre, comme chacune a le pouvoir d’adopter ses propres règlements et de fixer les pénalités applicables. Qui plus est, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme offre aux municipalités un arsenal de recours et de mécanismes disciplinaires pour forcer les propriétaires à respecter les règlements municipaux. Ces pouvoirs sont vastes et peuvent être assez contraignants. En voici quelques exemples.

2. Avis de détérioration

L’avis de détérioration est la première mesure corrective qu’une municipalité peut prendre à l’encontre d’un propriétaire qui ne respecte pas les règlements. Il lui permet d’exiger la réparation ou l’entretien d’un immeuble jugé non conforme à ses règlements. Pour ce faire, la municipalité remet un avis de détérioration écrit au propriétaire qui indique les réparations à effectuer pour rendre son immeuble conforme et le délai à respecter.

Si le propriétaire n’effectue pas les réparations nécessaires dans le délai prescrit, la prochaine étape est l’inscription de l’avis de détérioration sur le Registre foncier du Québec.

3. Inscription de l’avis sur le Registre foncier

L’inscription de l’avis de détérioration concernant l’immeuble sur le Registre foncier du Québec est la prochaine mesure corrective qui s’offre à la municipalité en cas de non-respect de ses règlements⁴. L’inscription comprend le nom et l’adresse du propriétaire, une mention que l’immeuble se trouve dans un état de détérioration et une description des travaux nécessaires. Tous les titulaires d’un droit réel sur l’immeuble reçoivent une copie de l’avis.

Advenant la réalisation des réparations nécessaires, la municipalité doit, dans les 60 jours de la constatation des réparations, faire inscrire un avis de régularisation sur le Registre foncier du Québec et, dans les 20 jours, notifier les titulaires de droit réel sur l’immeuble de la régularisation⁵.

4. Réparations aux frais du propriétaire

Si le propriétaire omet toujours d’effectuer les réparations nécessaires, la municipalité peut demander à la Cour supérieure du Québec l’autorisation d’effectuer les réparations décrites dans l’avis de détérioration et d’en réclamer le coût au propriétaire⁶.

Le coût des réparations constitue une créance prioritaire sur l’immeuble, au même titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphe 5 de l’article 2651 du Code civil du Québec, laquelle créance prioritaire est préféré aux autres créanciers, même hypothécaires⁷. Qui plus est, le coût des réparations est garanti par une hypothèque légale sur l’immeuble⁸.

5. Expropriation ou acquisition

Le dernier mécanisme qui s’offre à la municipalité si le propriétaire omet de respecter les règlements sur l’entretien, la sécurité et la salubrité, – et le plus draconien – est l’expropriation ou l’acquisition de l’immeuble en cause.

La ''Loi sur l’aménagement et l’urbanisme'' permet à la municipalité d’acquérir un immeuble de gré à gré ou par expropriation le 60e jour suivant l’inscription de l’avis de détérioration. L’immeuble doit toutefois être dans un état de vétusté ou de délabrement et présenter un risque pour la santé ou la sécurité des personnes⁹.

6. Amendes

Enfin, la ''Loi sur l’aménagement et l’urbanisme'' permet aux municipalités d’établir des amendes pour punir le non-respect de leurs règlements sur l’entretien, la sécurité et la salubrité¹⁰. Par exemple, à Montréal, les personnes morales qui enfreignent le ''Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements'' (RVM 03–096) peuvent s’attendre à une amende d’au plus 5 400 $ pour une première infraction, et d’au plus 20 000 $ en cas de récidive¹¹.

7. Conclusion

En conclusion, les vastes pouvoirs conférés aux municipalités pour veiller à l’entretien, à la sécurité et à la salubrité des immeubles de leur territoire démontrent l’importance que le législateur québécois accorde à cet enjeu. Toute société immobilière de qualité qui souhaite demeurer rentable et productive doit donc impérativement se conformer aux cadres réglementaires municipal et provincial en vigueur.



Références
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, RLRQ, c. A-19.1, article 145.41.
# RVM 03–096, http://ville.montreal.qc.ca/sel/sypre-consultation/afficherpdf?idDoc=21599&typeDoc=1
# RVM 07–034, http://ville.montreal.qc.ca/sel/sypre-consultation/afficherpdf?idDoc=23502&typeDoc=1
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.1.
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.2.
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.3.
# Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, article 2650.
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.5.
# Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, supra, note 1, article 145.41.6.
# Prec. Note, 2, section 66. http://ville.montreal.qc.ca/sel/sypre-consultation/afficherpdf?idDoc=21599&typeDoc=1