Recours en cas de vente sans garantie légale

Un acheteur à la recherche d’une nouvelle maison décide de présenter une offre d’achat dans laquelle il renonce à la garantie légale de qualité, et ce, afin de se démarquer parmi les nombreuses offres présentées au vendeur et de s’assurer d’obtenir la propriété convoitée.

La vente a effectivement lieu et quelques semaines suivant la prise de possession, il découvre la présence d’importantes infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence. Cette problématique n’avait pas été portée à sa connaissance préalablement à la vente et n’était pas visible lors de la visite de l’immeuble.

Dans cette situation, l’acheteur pourra-t-il entreprendre un recours contre le vendeur sur la base de la découverte d’un vice caché?

Non. La vente d’un immeuble faite sans la garantie légale de qualité exclut généralement la possibilité pour un acheteur d’entamer une procédure judiciaire contre l’ancien propriétaire lors de la découverte d’un vice caché.

C’est possible si...

Un recours pourrait toutefois être envisagé en cas de mauvaise foi du vendeur. En effet, la vente effectuée sans la garantie légale de qualité ne fait pas obstacle aux règles contractuelles ordinaires ni à l’obligation de bonne foi qui doivent gouverner les parties.

Ainsi, s’il s’avère que le vendeur a usé de manœuvres dolosives préalablement à la vente, c’est-à-dire si celui-ci a sciemment caché l’existence d’un vice important affectant la propriété, sa responsabilité pourrait être engagée.

Le dol peut, par exemple, être causé par des mensonges de la part du vendeur, mais également par son silence ou sa réticence à révéler les informations alors à sa connaissance et qui pourraient avoir une incidence sur l’intention de l’acheteur d’acheter ou non sa propriété.

En somme, le vendeur doit avoir eu l’intention de tromper l’acheteur sur l’état réel de l’immeuble. L’acheteur aura alors le fardeau de prouver la mauvaise foi du vendeur, car la bonne foi se présume.

Dans une telle situation, si l’acheteur est en mesure de démontrer que son consentement a été vicié par le dol de son cocontractant, mais également qu’il porte sur un élément essentiel de la transaction, à savoir que s’il l’avait su, il n’aurait jamais acheté la propriété ou encore, ne l’aurait pas fait au prix payé, il pourrait entreprendre un recours contre le vendeur afin de faire annuler la vente ou encore, afin d’obtenir une compensation financière, selon le cas. S’il est incapable de démontrer le dol du vendeur, l’acheteur n’aura pas de recours.

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