Investir dans l’immobilier aux États-Unis? Attention au fisc!

Les États-Unis représentent depuis longtemps une destination prisée par les investisseurs canadiens. Qu’une personne possède déjà des placements immobiliers aux États-Unis ou qu’elle compte y réaliser des acquisitions, il lui faut porter une attention particulière aux incidences fiscales transfrontalières.

La nature des incidences fiscales dépendent du type d’investissement, par exemple, un bien destiné à être utilisé à des fins personnelles, un placement direct dans un bien générant des revenus ou encore une participation dans une FPI américaine. Dans chaque cas, les incidences sur les revenus locatifs, sur les gains tirés d’une disposition éventuelle, et même celles qui concernent les impôts sur les successions, doivent être examinées minutieusement.

Choix fiscal

Par défaut, les loyers versés à un résident canadien sont généralement assujettis à une retenue d’impôt de 30 % des loyers bruts. Un choix fiscal peut être fait afin de payer l’impôt aux taux progressifs sur le revenu net (c.-à.-d. après les déductions admissibles). L’impôt étatique doit également être pris en compte, puisque des règles très particulières existent, et varient d’un État à l’autre.

Sur toute disposition réalisée, une retenue de 10 % est applicable par défaut sur la totalité du produit de la disposition (FIRPTA). Une déclaration de revenus américaine doit être produite pour l’année au cours de laquelle la disposition a eu lieu, et tout gain sera assujetti à l’impôt américain en tant que revenu « effectivement lié ». Un crédit pour impôt étranger relatif à l’impôt américain payé peut d’ordinaire être réclamé au Canada afin d’éviter une double imposition.

Or, les taux d’imposition sur les gains applicables aux particuliers canadiens étant plus élevés que ceux prévus aux États-Unis dans le cas des gains en capital à long terme, le résident canadien pourra généralement se prévaloir du montant total du crédit pour impôt étranger. Au contraire, les taux d’imposition sur les gains applicables aux sociétés canadiennes étant plus bas que ceux applicables aux sociétés américaines, un excédent de crédit pour impôt étranger peut demeurer.

Trouver l’équilibre

Les particuliers qui possèdent des biens immobiliers aux États-Unis, directement ou par le biais d’une entité américaine, doivent également tenir compte de l’incidence de l’impôt sur les successions aux États-Unis. Cet impôt peut s’appliquer aux actifs d’un Canadien qui sont situés aux États-Unis, y compris les biens réels américains. La convention fiscale entre le Canada et les États-Unis offre aux résidents canadiens une exemption calculée au prorata, laquelle confère d’ordinaire une exemption au titre de l’impôt sur les successions si la valeur des actifs mondiaux du défunt est inférieure à 5,43 millions de dollars américains.

En fonction de la structure juridique utilisée pour l’investissement, les incidences commerciales et fiscales varieront. Rares sont les structures qui permettent de réaliser l’ensemble de ces objectifs; la clé consiste à trouver le bon équilibre. De plus, les règles canadiennes concernant le revenu étranger accumulé, tiré de biens (RÉATB) peuvent s’appliquer à certaines structures utilisant une société américaine.

Une approche sur mesure est donc nécessaire pour trouver un juste équilibre entre les objectifs d’affaires, les avantages fiscaux au Canada et aux États-Unis, la complexité générale de la structure et les coûts de conformité qui s’y rattachent.

Sur les auteurs

Bradley Richard Thompson, LL. M. (New York) , est associé et leader des Services de fiscalité internationale de MNP à Montréal. Il offre à ses clients des services-conseils en fiscalité et des services de règlement de différends fiscaux dans un cadre d’activités transfrontalières.

Beatriz Davila, M.Sc., CPA, CA, CPA (Illinois) , est Directrice et conseillère aux entreprises au sein des Services de fiscalité de MNP à Montréal.