Karim Renno est associé fondateur du cabinet Renno Vathilakis Inc
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On dira généralement que seuls les droits réels sont susceptibles de publication au registre immobilier. Ce n'est cependant pas tout à fait vrai selon une décision récente de la Cour d'appel.

En effet, dans Desjardins Assurances générales inc. c. Malo (2020 QCCA 462), la Cour d'appel en vient à la conclusion que l'article 2939 C.c.Q. permet la publication au registre d'une ordonnance de type Mareva. Il s'agit à ma connaissance de la première décision qui abonde dans ce sens et elle est donc digne de mention.

Pour nos fins, les faits de l'affaire importent peu. Retenons simplement que les Appelantes ont obtenu dans cette affaire des ordonnances d'injonction Mareva, Anton Piller et Norwich contre les Intimés. Les Appelantes veulent faire publier ces ordonnances au registre immobilier contre certains immeubles afin que cette ordonnance soit opposable à tout acheteur potentiel.

Dans un jugement de première instance étoffé, l'Honorable juge Sylvain Lussier en vient à la conclusion que l'article 2939 C.c.Q. - lequel permet la publication des "restrictions au droit de disposer qui ne sont pas purement personnelles" - doit se lire en conjonction avec l'article 2938 C.c.Q. et qu'il ne permet donc pas la publication d'une ordonnance de type Mareva.

Au nom d'une formation unanime de la Cour d'appel, l'Honorable juge Stéphane Sansfaçon indique que le juge de première instance s'est mal dirigé sur la question et qu'une ordonnance de type Mareva est effectivement susceptible de publication à l'encontre d'un immeuble puisqu'il ne s'agit pas d'une ordonnance purement personnelles. En effet, le juge Sansfaçon est d'avis que l'ordonnance Mareva, puisqu'elle limite le droit à la libre disposition des biens - incluant des biens immobiliers, le cas échéant – ne peut être qualifiée d’ordonnance purement personnelle :

(18) Avec égards, je suis d’avis que l’article 2939 C.c.Q. admet la publicité des ordonnances de type Mareva.

(19) Les injonctions de type Mareva ordonnent à une personne de ne pas disposer des biens. Elles sont donc dirigées contre une personne et non à l’égard d’un immeuble. (…)

(…)

(36) Or, l’ordonnance de type Mareva n’est pas purement personnelle aux appelantes puisqu’elle affecte non seulement les intimés nommément visés, mais aussi tout acquéreur éventuel ayant connaissance de l’ordonnance, et donc par ricochet les biens des intimés qui sont par son effet « gelés ». Un des attributs du droit de propriété des intimés, l’abusus, soit le droit de disposer librement du bien, leur est alors temporairement retiré, ce qui n'est pas le cas lorsque la restriction au droit de disposer découlerait d’une promesse de vente en leur faveur, ou d’un pacte de préférence dont elles seraient les bénéficiaires (art. 1397 C.c.Q.), lesquels droits ne peuvent être invoqués que par celui qui en est le bénéficiaire et uniquement à l’encontre de celui qui en est le débiteur, donc entre les seules parties et non à l’encontre des tiers.

(37) Ainsi, l’ordonnance de type Mareva n’est pas soumise à la publicité, mais elle y est admise, tel que le permet l’article 2939 C.c.Q. Les restrictions qu’elle porte aux droits de disposer peuvent donc être publiées aussitôt que l’ordonnance est rendue. Son inscription sur le registre foncier à l’égard des biens des intimés, bien qu’elle n’accorde aucun droit particulier en faveur des appelantes à l’égard de ces biens, la rendra opposable aux tiers qui seraient susceptibles d’en faire l’acquisition, d’où l’utilité de sa publication (art. 2943 C.c.Q.).

Voilà une décision très importante en la matière.

Sur l’auteur
Karim Renno est associé fondateur du cabinet Renno Vathilakis Inc. Il est le fondateur et rédacteur en chef du Blogue À bon droit où il publie régulièrement des billets de jurisprudence. Durant la crise que nous traversons, il partagera ses réflexions avec les lecteurs de Droit-inc.com sur un sujet d'actualité juridique.