Investissements immobiliers aux USA: la bonne méthode, selon un avocat

C’est le point de vue de David Altro, avocat et auteur d’un livre sur le sujet. L’ouvrage, intitulé ''Owning U.S. Property - The Canadian Way'', en est à sa deuxième édition.

« J’ai écrit ce livre parce que les Canadiens qui veulent acheter aux États-Unis ou s’y installer sont confrontés à trop d’informations erronées », a-t-il dit.

Selon M. Altro, c’est surtout au sujet des comptes de taxes et des démarches à effectuer dans le cas d’une succession que les informations pertinentes manquent.

Pourtant, les embûches peuvent être facilement évitées, explique David Altro, en créant une fiducie transfrontalière irrévocable. Cette structure permet en effet de protéger les héritiers d’éventuels créanciers et de contourner la réglementation américaine sur les successions, souvent coûteuse.

Mettre une propriété en fiducie présente aussi des avantages si l’un des deux conjoints se retrouve privé de capacité légale. D’après la loi américaine, dans un tel cas, toutes les opérations concernant la propriété sont bloquées et lever ce blocage peut s’avérer particulièrement long et difficile.

« Une fiducie ne peut pas être privée de capacité légale », a expliqué David Altro.

De nombreux conseillers financiers recommandent, pour leur part, de créer une société par actions pour gérer les propriétés aux États-Unis, mais, selon M. Altro, ce n’est pas une solution idéale sur le plan fiscal.

Les profits sur cession réalisés dans le cadre de fiducies transfrontalières sont taxés à hauteur de 15 %, alors que dans le cas d’une société par actions, ce taux peut monter à 40 %, comme en Floride.

Créer une fiducie a bien sûr un coût, a reconnu David Altro, mais ce coût est bien inférieur à ce qu’il faudrait payer en compte de taxes ou pour obtenir de l’aide juridique dans le cas d’une succession, d’une incapacité légale ou de tout autre problème.

Faire des États-Unis son lieu de résidence présente par ailleurs de sérieux avantages fiscaux pour ceux qui veulent accéder à la propriété au sud de la frontière.

Aux États-Unis, le taux d’imposition maximum est de 35%, et il s’applique aux ménages disposant de revenus supérieurs à 375 000 $. Au Canada, le taux maximum est de 46 % et il s’applique à partir de 125 000 $ de revenus.

Devenir résident permanent aux États-Unis nécessite une carte verte, mais ce document n’est pas facile à obtenir. Deux sénateurs américains ont toutefois proposé une loi pour faciliter l’obtention de visas pour ceux qui veulent acheter aux États-Unis. Ils estiment que cela permettrait de stimuler le marché immobilier, actuellement en plein marasme.

Selon cette proposition, déposée le mois dernier à Washington, tout étranger investissant au moins 500 000 $ dans l’immobilier résidentiel pourrait obtenir un visa de résident permanent.

Les ventes de propriétés résidentielles américaines à des étrangers ou des immigrants récemment arrivés aux États-Unis ont atteint 80 milliards $ pour la période de 12 mois achevée en mars 2011, comparativement à 66 milliards $ pour la même période de l’année précédente, selon l’Association nationale des agents immobiliers américains.