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L’obligation de divulgation du vendeur, concept qui va loin et peut coûter cher

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éliot Barberger

2023-05-31 13:15:00

Un vendeur peut-il passer sous silence certaines informations sous le prétexte que l’acheteur ne lui a pas posé de questions à ce sujet ?

Me Éliot Barberger, l’auteur de cet article. Source: Therrien Couture Joli-Coeur S.E.N.C.R.L.
Me Éliot Barberger, l’auteur de cet article. Source: Therrien Couture Joli-Coeur S.E.N.C.R.L.
Non. L’obligation de divulgation du vendeur va au-delà de simplement satisfaire aux interrogations de l’acheteur.

En effet, une décision récente de la Cour supérieure rappelle qu’ « en toutes circonstances, un vendeur ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre partie ; il doit prendre l’initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante ».

Ainsi, le vendeur qui connaît un fait important au moment de la vente, sait que l’acheteur ignore ce fait et ne le lui divulgue pas, se trouve à commettre une faute. Il s’agit alors d’un « dol négatif », lequel vicie le consentement de l’acheteur et donne ouverture à un recours contre le vendeur.

À ce principe s’ajoute celui, maintenant largement reconnu en jurisprudence, présumant que le vendeur connaît l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble. Cette présomption est incluse à l’obligation de divulgation.

Ces charges incluent les limitations de droit public pouvant affecter un immeuble, telles que certaines normes de construction (p. ex. des normes sécurité-incendie), des règlements de zonage ou des lois environnementales. Le risque peut donc être grand pour celui ou celle qui choisit de garder cachés des manquements à ces normes.

Dans la décision précitée, la demanderesse avait acheté une résidence pour personnes aînées (« RPA ») que la défenderesse-vendeuse lui avait promis conforme en tout point. Or, cette dernière a omis de révéler un certain nombre d’éléments, notamment d’importantes infractions aux normes de sécurité incendie.

Dans ce contexte, le Tribunal a jugé qu’il y avait eu dol négatif de la part de la vendeuse, qui a été condamnée à indemniser la demanderesse du montant des travaux correctifs nécessaires (148 386,33 $). La demanderesse s’est aussi fait accorder le remboursement de l’intérêt payé sur le prêt qu’elle a dû contracter pour le paiement desdits travaux (26 238,14 $).

Dans cette affaire, le Tribunal a condamné la vendeuse même si, pendant plusieurs années, la municipalité avait toléré les infractions et n’avait pris aucune action pour régulariser les non-conformités. Le laxisme de la ville n’est donc pas une excuse acceptable en matière de vice de limitation de droit public.

Il est à noter que le délai d’appel dans cette affaire n’a pas encore expiré au moment de la présente publication.

À propos de l’auteur

Me Éliot Barberger pratique principalement en litige civil et commercial, ainsi qu’en droit immobilier.

Il collabore avec des entreprises de toute taille, allant d’acteurs majeurs dans leur milieu à la petite entreprise, ainsi que de nombreux organismes à but non lucratif dont il a les intérêts à cœur.
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