Le recours en vices cachés et la dépréciation

Une personne a fait l’acquisition d’une maison construite il y a 15 ans et constate après la vente que le drain français d’origine n’est plus fonctionnel. On l’informe que les travaux pour le remplacer coûteront 25 000 $.

Peut-elle réclamer l’intégralité du coût des travaux aux vendeurs dans le cadre d’un recours en vices cachés?

Non.

Même si toutes les conditions de recevabilité d’un recours en vices cachés sont remplies, soit que le vice était 1) caché, 2) suffisamment grave, 3) existant au moment de la vente et 4) inconnu de l’acheteur, l’acheteur ne pourra pas réclamer du vendeur à titre de diminution du prix de vente le remplacement d’un drain français âgé de 15 ans par un drain français neuf.

Les tribunaux appliquent en effet une dépréciation à toute réclamation en lien avec la vétusté de la composante à remplacer (en fonction de sa durée de vie utile et les années écoulées) ou la plus-value apportée par les travaux.

Dans le cas du drain français à remplacer par l’acheteur dans le cas en l’espèce, sa durée de vie utile est généralement estimée entre 25 et 35 ans, donc une dépréciation de plus ou moins 50 % (soit 15 ans sur 30 ans) devrait être appliquée.

L’acheteur pourrait ainsi réclamer aux vendeurs 12 500 $ même s’il doit payer 25 000 $ pour effectuer les travaux correctifs.

Toutefois, en présence d’un dol, par exemple si le vendeur a fait de fausses représentations, il pourrait aussi être possible à l’acheteur d’obtenir une condamnation du vendeur à des dommages supplémentaires, en sus de la diminution du prix de vente.

Si vous avez des questions, ou encore besoin d’accompagnement suivant la découverte de vices cachés, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de droit de la construction.