Une part du gâteau, c’est mieux que rien du tout

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme puissant de recouvrement de créance à la disposition des personnes qui ont participé à la construction d’un immeuble. Il n’est donc pas surprenant que les questions de validité de telles hypothèques se posent souvent. Un des sujets qui fait souvent l’objet de débat est la nécessité pour l’entrepreneur de détenir une licence pour pouvoir enregistrer une hypothèque légale (voir Sayegh c. Armoires l'Ébène inc., 2011 QCCQ 4055). En effet, l'article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit que l'hypothèque légale de la construction enregistrée par un entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée sera radiée sur demande. Bien qu'il existe un corpus jurisprudentiel assez volumineux à propos de cet article, les tribunaux québécois ne s'étaient jamais prononcés sur la question de savoir quelle est l'issue correcte lorsque l'entrepreneur qui a enregistré l'hypothèque légale détenait la licence requise pendant une partie des travaux seulement. Or, la Cour d'appel vient de résoudre la question dans Schnob (Entreprises J. Schnob) c. Parent (2013 QCCA 923).

Dans cette affaire, la Cour est saisie d'un pourvoi contre un jugement de première instance qui a ordonné la radiation de l'hypothèque légale de la construction enregistrée par l'Appelant au motif que ce dernier ne possédait pas la licence d'entrepreneur requise par la loi pendant toute la durée des travaux.

En effet, l'Appelant n'avait pas de licence au moment du début des travaux, mais il a récupéré celle-ci en cours de travaux et il la possédait toujours au moment d'enregistrer son hypothèque légale. La question qui se pose dans ce pourvoi est donc celle de savoir si, pour valablement enregistrer une hypothèque légale de la construction, un entrepreneur doit avoir détenu la licence requise pendant toute la durée des travaux.

Au nom d'un banc unanime de la Cour, l'Honorable juge Allan R. Hilton répond à cette question par la négative et en vient à la conclusion qu'un entrepreneur a le droit d'enregistrer une hypothèque légale pour les montants relatifs aux travaux effectués pendant la période où il détenait la licence appropriée:

''(45) Mr. Schnob's legal hypothec is not irregular to the extent it represents the value of work performed as of the date his licence was re-acquired, that is, April 13, 2010. The legal hypothec Mr. Schnob registered does not specify the period of time covered by the claim. Rather, it states that he furnished the respondents with work and materials that were incorporated into the subject immovable property, and that the unpaid balance in principal and interest, subject to adjustment, is $106,760.52. ''

''(46) The proper forum to determine the starting point of the value of the work for which Mr. Schnob claims he is entitled to the security of a legal hypothec is therefore the Superior Court file in which he seeks its enforcement and a monetary condemnation against the respondents. It follows that Mr. Schnob's legal hypothec cannot extend to any part of the amount claimed that preceded the date on which he recovered his licence, thus leaving unsecured any excess amount that he might be awarded at trial for work performed and materials supplied prior to such date.''

''(47) The fact that he is entitled to the security of a legal hypothec for work performed after he recovered his licence, however, would not shield him from penal proceedings under section 197 of the Act for a possible violation of section 46 between the date of the formation of the contract on November 23, 2009 and the date prior to his having recovered his licence, that is, April 12, 2010.''

Voilà une décision particulièrement importante dans l’univers de la construction.

Sur l'auteur:
Karim Renno est associé dans le cabinet Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l. Il est le fondateur et rédacteur en chef du blogue juridique À bon droit où il publie quotidiennement des billets de jurisprudence.