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Immobilier résidentiel : interdiction aux non-Canadiens

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Daphné Cloutier Et Daniel Morin

2023-03-02 11:15:00

Focus sur la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens…

Daphné Cloutier et Daniel Morin, les auteurs de cet article. Source: Stein Monast
Daphné Cloutier et Daniel Morin, les auteurs de cet article. Source: Stein Monast
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi »), complétée par le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (le « Règlement »), est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et interdit aux non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels situés au Canada.

Applicable du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, cette mesure vise notamment à répondre à des préoccupations relatives à l’abordabilité des logements.

Pour bien circonscrire la portée de la prohibition, il importe de définir les principaux termes sur lesquels repose la Loi, soit les notions de « non-Canadien » et d’« immeuble résidentiel ».

Tel qu’indiqué dans son titre, la Loi s’applique aux « non-Canadiens », soit, tel que défini à l’article 2 de la Loi :
#un individu autre qu’un citoyen canadien, qu’une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens ou qu’un résident permanent;
#une société, une personne ou une entité constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale;
#une société dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée par l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu, une personne ou une entité constituée par une loi fédérale ou provinciale et contrôlée par un individu, une société, une personne ou une entité mentionnés aux paragraphes 1 et 2. Il est à noter que le Règlement précise que la détention de 3 % des droits de vote d’une société, d’une personne ou d’une entité est suffisante pour en avoir le contrôle.
Un « immeuble résidentiel » est quant à lui défini comme étant un immeuble situé dans une région du Canada et faisant partie d’une agglomération de recensement ou d’une région métropolitaine de recensement, qui est soit:
#une maison individuelle ou un bâtiment similaire comprenant au plus trois logements;
#une partie de bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable; ou
#un terrain zoné pour usage résidentiel ou mixte qui ne contient pas de logement habitable.
La Loi interdit donc aux non-Canadiens d’acheter un immeuble résidentiel; cette interdiction comporte toutefois quelques tempéraments. En effet, un non-Canadien peut tout de même acquérir un immeuble résidentiel par décès, divorce, séparation, don ou par un transfert effectué selon les modalités d’une fiducie constituée avant l’entrée en vigueur de la Loi.

Certaines exceptions sont également prévues, par exemple, en ce qui concerne les résidents temporaires inscrits à un programme d’études autorisées ou titulaires d’un permis de travail. Ces derniers doivent toutefois respecter certaines conditions indiquées au Règlement pour être en mesure d’acquérir un immeuble résidentiel.

De plus, dans certains cas, il est possible pour un non-Canadien d’acquérir un immeuble résidentiel avec son conjoint, notamment si celui-ci n’est pas un non-Canadien.

Tout conseil ou encouragement, de même que toute incitation ou aide en vue de permettre à un non-Canadien d’acheter un immeuble résidentiel rend son auteur passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $.

Dans le cas d’une société, la responsabilité de ses dirigeants, ses administrateurs et ses cadres peut être engagée à ce titre.

Par ailleurs, il appert qu’une vente d’un immeuble résidentiel conclue en contravention des dispositions de la Loi demeure valide. Une ordonnance peut toutefois être rendue, sur demande du ministre, afin d’obliger la vente de cet immeuble, à condition que le non-Canadien en soit toujours propriétaire lorsque l’ordonnance est rendue.

Il est à noter qu’à la suite d’un jugement déclaratoire rendu le 31 janvier 2023, le Tribunal a déclaré que l’interdiction d’achat d’un Immeuble résidentiel par un non-Canadien ne s’applique pas à une vente résultant d’une promesse d’achat conclue avant le 1er janvier 2023. Toutefois, il nous faudra attendre l’expiration du délai d’appel pour être certains que ce jugement est bel et bien applicable.

En définitive, d’ici le 1er janvier 2025, les personnes ou sociétés désirant vendre ou acheter un immeuble résidentiel au Canada devront demeurer vigilantes et s’assurer que la transaction projetée ne contrevient pas à la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.

À propos des auteurs

Me Daphné Cloutier est notaire chez Stein Monast. Celle-ci travaille principalement dans les domaines immobilier et successoral.

Elle intervient notamment dans les dossiers de règlement de succession et de procédures non contentieuses. De plus, elle procède à la rédaction de testaments et de mandats de protection.

Me Daniel Morin est notaire et associé chez Stein Monast.

Au niveau corporatif, Me Daniel Morin s’intéresse particulièrement au financement de petites et moyennes entreprises et à la rédaction de contrats d’acquisition, de vente ou de roulement d’actions.

Au niveau immobilier, il s’occupe de la mise en place de droits réels et de démembrements du droit de la propriété, de propriétés superficiaires et d’ententes de gestion immobilière.

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4 commentaires

  1. Anonyme
    Anonyme
    il y a un an
    Cette loi est pleine de trous
    « non-Canadiens »

    "une société, une personne ou une entité constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale; "


    Un étranger désireux de s'installer dans une habitation visée n'a qu'à constituer une société en vertu d'une loi fédérale ou provinciale (le CCQ étant une loi provinciale, les sociétés y prévues comptent aussi), faire acheter par la société, et payer un loyer (fixé à la JVM, s'il veut éviter un avantage à l'actionnaire).

    En plus, cette loi ne fait rien pour éliminer le fléau de la spéculation étrangère. Regardez le vieux reportage de Marketplace sur les tours à condo de Toronto achetées par des saoudiens (pleine de vices de constructions: balcons condamnés, ...)

    • DSG
      I agree
      These measures are just window dressing. Besides, even if they were effective they come 30 years too late. The damage is done. Unless they inherit it, average shmucks in major Canadian cities will never be able to afford properties regardless of their education or how hard they work. Besides, developers in Toronto have already begun scaling down their projects in response to this legislation. Luckily Montreal hasn't reached that stage yet. Young people can still afford properties, as long as they marry other high wage earners who will split the mortgage, are willing to live away from the city and have agreed to abandon their kids at daycares during the most formative years of their lives.

  2. Anonyme
    Anonyme
    il y a un an
    average shmucks in major Canadian cities
    "Unless they inherit it, average shmucks in major Canadian cities will never be able to afford properties regardless of their education or how hard they work"


    J'ai dans mon entourage de connaissances un médecin qui vit à Vancouver dans une maison très modeste dont il a hérité, et il dit à qui veut l'entendre que même son salaire de médecin ne lui permettrait pas d'acheter cette maison à sa valeur marchande.

    • YB
      lol
      Ça me fait toujours marrer ces séances de violon collectives ! Votre précarité financière ne regarde que vous, cessez d'en faire un damné problème sociétal.

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