Focus sur la police d’assurance et la clause de garantie hypothécaire

L’inclusion d’une clause de garantie hypothécaire dans une police d’assurance habitation à la demande du créancier est une pratique fréquente. Cette clause constitue un contrat distinct entre l’assureur et le créancier hypothécaire, à qui elle permet de profiter d’une couverture plus large pour protéger son intérêt dans le bien.

Ce faisant, le créancier hypothécaire ne peut se voir opposer les dispositions de la police d’assurance incompatibles avec la clause de la garantie hypothécaire dont il bénéficie.

D’où toute l’importance d’une rédaction claire de la police d’assurance, de ses exclusions et de la clause de garantie hypothécaire, comme le rappelle la Cour d’appel du Québec dans son récent arrêt Roma Capital inc. c. Intact Compagnie d’assurance, 2023 QCCA 307.

Dans cet arrêt, la Cour d’appel a dû interpréter une clause de garantie hypothécaire standard approuvée par le Bureau d’assurance du Canada, dans un contexte de vacance de l’immeuble autorisée par l’assureur et de vandalisme survenu alors que l’immeuble était vacant.

Les faits

Roma Capital Inc. (« Roma ») accorde un prêt hypothécaire pour l’achat d’un immeuble. Conformément aux modalités du contrat de prêt, l’emprunteuse souscrit une police d’assurance-habitation désignant Roma comme créancière hypothécaire afin que son intérêt dans l’immeuble soit également assuré.

La police d’assurance alors émise inclut une clause de garantie hypothécaire standard approuvée par le Bureau d’assurance du Canada, laquelle stipule notamment que « ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, les actes, négligences ou déclarations des propriétaires (…), notamment en qui concerne (…) la vacance ».

Il y est également stipulé que la clause de garantie hypothécaire prévaut sur les dispositions de la police d’assurance.

L’emprunteuse obtient de son assureur l’autorisation de laisser l’immeuble vacant durant un an afin de procéder à des rénovations. Un avenant est incorporé à la police à cet effet. Or, alors qu’il est vacant, l’immeuble est détruit par un incendie causé par du vandalisme. L’assureur refuse d’indemniser autant Roma que l’emprunteuse, lesquelles intentent des procédures à son encontre pour être indemnisées de la perte.

Appel accueilli par la majorité

La Cour supérieure rejette autant la réclamation de Roma que celle de l’emprunteuse, et ce, pour des motifs distincts.

Seules les conclusions relatives à Roma font l’objet de l’appel. Selon le juge de première instance, le sinistre résulte d’un acte de vandalisme, entraînant ainsi l’application d’une exclusion de la police d’assurance, laquelle serait opposable à Roma.

Roma conteste cette conclusion en appel, alléguant notamment que celle-ci est contraire aux termes de la clause de garantie hypothécaire.

La majorité de la Cour d’appel adhère à cet argument. Selon celle-ci, la police identifie expressément le vandalisme et les actes malveillants comme risques couverts, à l’exception des dommages causés pendant que l’immeuble est en construction ou vacant, et ce, même si cette construction ou cette vacance a été autorisée par l’assureur.

L’avenant joint à la police d’assurance est au même effet. De plus, la police exclut expressément les sinistres survenant pendant une vacance de plus de 30 jours consécutifs.

Cependant, la majorité de la Cour d’appel rappelle que les dispositions d’une police d’assurance incompatibles avec une clause de garantie hypothécaire, incluant les exceptions y étant énoncées, sont inopposables au créancier hypothécaire.

Il s’agit en effet d’un contrat distinct liant l’assureur et le créancier hypothécaire, lequel profite alors d’une couverture plus large. Tel est le cas en l’espèce, la clause de garantie hypothécaire prévoyant que « ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, les actes des propriétaires (…) notamment en ce qui concerne (…) la vacance ».

Les juges majoritaires estiment que la décision du propriétaire de laisser l’immeuble vacant « est nécessairement un acte du propriétaire en ce qui concerne la vacance ».

Les juges majoritaires ajoutent être en désaccord avec la position du juge Kalichman, dissident, qui aurait rejeté l’appel. Selon ce dernier, le refus de l’assureur d’indemniser Roma est fondé non pas sur un acte du propriétaire lié à la vacance puisque celle-ci a été autorisée, mais plutôt à l’exception fondée sur le vandalisme.

Or, pour les juges majoritaires, il est impossible d’ignorer le fait que le refus de l’assureur d’indemniser la perte de Roma découle en premier lieu du fait que l’immeuble était vacant lorsqu’il a été vandalisé. Ainsi, comme le contrat d’assurance conclu entre Roma et l’assureur est ambigu, une interprétation restrictive des exclusions est de mise.

Ce faisant, si l’assureur avait l’intention d’exclure de la couverture de Roma les dommages causés par le vandalisme alors que l’immeuble est vacant, il lui appartenait de le stipuler clairement, ce qui n’a pas été le cas.

Conclusion

Cet arrêt démontre donc, une fois de plus, toute l’attention qui doit être apportée lors de la rédaction d’une police d’assurance et constitue un nouveau rappel de l’importance de la clarté. En cas d’ambiguïté, une exclusion sera interprétée restrictivement, pouvant ainsi la rendre inopposable à l’assuré.

À l’inverse, les dispositions relatives à la garantie seront interprétées largement. Cet arrêt apporte également un éclairage intéressant quant à l’interprétation de la clause de garantie hypothécaire approuvée par le Bureau d’assurance du Canada dans le contexte de vacance d’un immeuble, qu’elle soit ou non autorisée par l’assureur.