Une leçon pour ceux qui sous-louent par l'entremise d'Airbnb...

Un jugement rendu récemment en Cour supérieure du Québec pourrait faire jurisprudence et dissuader propriétaires et locataires de logements en copropriété de sous-louer leur logement en utilisant la plateforme Airbnb.

L'avocat Yves Joli-Coeur confirme que la présence bruyante de clients, qui séjournent dans des logements en copropriété loués par l'entremise de la plateforme Airbnb, représente un fléau pour nombre de résidents d'immeubles, et ce, tant au centre-ville de Montréal qu'en banlieue. Me Joli-Coeur est le secrétaire général des gestionnaires et des copropriétaires du Québec.

La situation peut se compliquer davantage lorsque les propriétaires de ces copropriétés louent leur appartement – en bonne et due forme – à des particuliers qui eux, sous-louent les lieux à des clients d'Airbnb.

« Effectivement, on perd souvent le contrôle avec nos locataires qui vont sous-louer », a expliqué Me Joli-Coeur en entrevue à Tout un matin, sur ICI Première, jeudi. « C’est une problématique récurrente dans la copropriété. »

Un jugement rendu récemment en Cour supérieure du Québec pourrait toutefois faire jurisprudence en ce domaine. Des locataires d'appartements dans les tours Roccabella, au centre-ville de Montréal, se sont vu infliger des dommages punitifs pour avoir sous-loué leur appartement respectif à des clients recrutés grâce à Airbnb. Et les amendes imposées sont salées, car elles avoisinent les 50 000 $.

C'est bien davantage que ce qu'avaient obtenu, à la division des petites créances, des plaignants dans des causes semblables, explique Me Joli-Coeur. « Quand les gens vont à la Cour des petites créances, ils limitent leurs réclamations à 15 000 $. Mais là, on est rendus en Cour supérieure… »

Agents de sécurité et caméra

L'entreprise qui gère la location résidentielle dans ces immeubles a embauché une firme de sécurité privée pour prouver que les locataires du Roccabella faisaient bel et bien commerce de leur espace sur Airbnb.

Dans cette affaire, le plaignant a eu gain de cause, mais non sans peine.

« La preuve est effectivement difficile à faire », a expliqué Me Joli-Coeur qui cite le cas d'un immeuble en copropriété de Québec, où les administrateurs ont dû installer une caméra pour filmer des gens qui entraient dans l’immeuble.

Les locateurs qui ont eu à subir cette surveillance se sont plaints, raconte l'avocat. « Ils disaient : "C’est une atteinte à la Charte des droits et libertés, à notre intimité, à notre droit de jouissance des lieux". »

« Ça amène des débats légaux fort intéressants, mais fort pénibles pour les administrateurs », ajoute Me Joli-Coeur. De plus, cela entraîne des coûts. « On doit engager un avocat », poursuit-il. Par conséquent, un nombre croissant de copropriétaires, d'administrateurs et de gestionnaires insèrent dans leur déclaration de copropriété une clause leur permettant, le cas échéant, de se voir rembourser d'éventuels honoraires d'avocats.

De manière générale, les logements en copropriété sont à destination résidentielle, rappelle Me Joli-Coeur. « Lorsqu’on fait de la location de type Airbnb, on est rendus dans le commerce. »

« Jouer à la police »

Pour des propriétaires de condos qui administrent à titre bénévole leur immeuble, « jouer à la police, c'est un peu pénible », décrit Me Joli-Coeur. « Mais on n’a pas le choix, dit-il. Autrement, la situation va se dégrader, la valeur même des condos va en être affectée. »

« Parce que si vous vendez votre condo et qu’à côté, votre voisin, c’est du Airbnb et que c’est la fiesta tous les jours... L’acheteur va s’en plaindre », poursuit-il.

« Il n'y a pas de police qui va s’installer en copropriété pour veiller si les gens louent à court terme », dit encore Me Joli-Coeur. Et quelquefois, Airbnb n'y est pour rien, explique-t-il en substance. Il cite en exemple le cas de gens échangent leur appartement contre la maison de touristes étrangers. « Ces touristes-là, sont-ils aussi gentils qu'on le pense? », s'interroge l'avocat.

Parfois, aussi, les logements en copropriété deviennent le lieu de rendez-vous plus ou moins illicites : « Il se passe toutes sortes de choses », dit Me Joli-Coeur. Ce dernier a entendu parler de situations où les condos étaient transformés en piquerie ou vandalisés, au point que même les tuyaux de la salle de bain avaient été brisés.

Une responsabilité commune

Dans un immeuble en copropriété, c’est le syndicat qui assure l’entièreté du bâtiment, autant les parties privatives que communes, explique le secrétaire général des gestionnaires et des copropriétaires du Québec. « Alors, si un appartement est vandalisé, techniquement, ça amène une réclamation d’assurances pour le syndicat, éventuellement, une augmentation des primes d’assurances, voire des franchises. »

Par conséquent, de plus en plus de conseils d'administration d'immeubles de copropriétés prévoient des clauses et des amendes. La première infraction est de tant, la seconde est plus élevée, etc. Le tout pour qu'il y ait un effet de dissuasion. « Car il y a des gens qui se disent : on s’en fout, on va payer les amendes, c’est tellement payant de faire ce type de location », rappelle Me Joli-Coeur.

« On perd de vue que la copropriété est un logement collectif, conclut-il. On partage des lieux communs, que ce soit une piscine, un hall d’entrée et... on partage également notre sécurité. »