Me Nikolas Blanchette, l’auteur de cet article. Photo : Site web de Fasken
Me Nikolas Blanchette, l’auteur de cet article. Photo : Site web de Fasken
L’expropriation est une opération qui permet au gouvernement ou à certaines entités publiques désignées par la loi de déposséder sans consentement une personne d’une partie ou de la totalité de sa propriété.

Dans certains cas, cela peut signifier qu’une personne perdra son commerce, ses bâtiments ou son projet de développement immobilier. Dans d’autres cas, l’expropriation peut aussi entraîner la relocalisation d’une entreprise avec tous les frais qui s’imposent.

Une procédure exceptionnelle

La loi est claire : la propriété privée est inviolable. La seule exception à cette règle est l’expropriation, une procédure envisagée comme nécessaire pour assurer le bien commun. Toutefois, et cela est capital, l’indemnité proposée par l’autorité publique doit être juste. Et les tribunaux se sont accordés pour définir ce qui est juste : l’exproprié est en droit de recevoir la valeur marchande la plus élevée pour son bien, compte tenu des revenus qu’il recueille ou pourrait recueillir de son exploitation optimale. Vous n’avez donc pas uniquement droit à la valeur de l’immobilier dont vous êtes dépossédé, mais souvent à bien davantage.

Or il se pourrait que l’offre qui vous ait été faite ne tienne pas compte de la valeur totale de votre propriété. Si tel était le cas, le recours à une équipe d’avocats spécialisée pouvant exiger des autorités expropriantes un montant supérieur s’avérerait déterminant. Nous avons préparé la foire aux questions (FAQ) suivante pour vous aider à demeurer informé des questions les plus fréquemment posées sur les procédures d'expropriation.

Q. Quelle est la portée réelle d’une procédure d’expropriation ainsi que les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics ?

La plupart des gens sont familiers avec le terme « expropriation » pour en avoir déjà entendu parler dans les médias dans le cadre de la réalisation de grands projets. Or, très peu en saisissent la portée réelle et ignorent par le fait même les conséquences considérables qu'une telle procédure peut avoir sur les gens qui se voient privés de leur bien au bénéfice d'intérêts publics. Découvrez les notions de base en matière d'expropriation ainsi que les éléments clés qu'il convient de connaître eu égard à la procédure applicable à ce type de dossier.

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Q. Qu'est-ce qui constitue une expropriation déguisée et quels sont les critères permettant de qualifier l'expropriation déguisée comme telle ?

Le concept d'expropriation déguisée en droit québécois n'est pas nouveau, les premières décisions d'intérêt rendues à ce sujet remontant aux années soixante. Comme en fait foi l'abondante jurisprudence rendue en la matière, l'expropriation déguisée fascine encore aujourd'hui et les balises permettant de la définir ne semblent pas avoir acquis un caractère définitif.

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Q. Est-ce que le principe de réparation intégrale est respecté, lors de l’'expropriation de terrains destinés à. un développement immobilier ?

Un corps public a normalement le droit d'exproprier tout propriétaire, mais, s'agissant d'un pouvoir extraordinaire et exorbitant, il ne peut le faire que moyennant une juste compensation. Depuis quelques années, les tribunaux ont eu par moment à analyser le cas de l'expropriation d'un terrain vacant voué à un projet de développement immobilier.

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Q. Comment l'arrêt Vavilov est venu transformer la jurisprudence applicable en matière de norme de contrôle ?

Les règles de l'appel à la Cour du Québec d'une décision du Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») peuvent sembler, au premier abord, simples et faciles d'application. Malgré cette simplicité du vocabulaire utilisé par le législateur, le lecteur pourra constater que la mise en œuvre de cet appel a vu deux positions divergentes s'imposer au cours des années.

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Sur l’auteur

Me Nikolas Blanchette est associé chez Fasken et leader du groupe de pratique en litige immobilier à Montréal. Il pratique en litige commercial, immobilier et contractuel incluant l’expropriation. Il plaide régulièrement devant les différentes instances judiciaires.