Me Michael Schacter, l'auteur de cet article. Source: Site web de Kaufman
Me Michael Schacter, l'auteur de cet article. Source: Site web de Kaufman
Le marché immobilier résidentiel de la région de Montréal connaît actuellement un niveau de demande sans précédent, en particulier pour les maisons unifamiliales à l'extérieur du cœur de la ville. Alors que dans le passé, un vendeur pouvait s'attendre à ce que le processus de recherche d'un acheteur prenne des mois, présentement, de nombreuses maisons unifamiliales mises sur le marché finissent par une guerre d’offres.

L'un des effets secondaires de cette poussée a été une augmentation marquée du nombre de ventes qui excluent la garantie légale de qualité. Jusqu’à présent, les ventes de maisons unifamiliales excluant la garantie légale étaient plutôt rares et ne se produisaient généralement que dans des circonstances spéciales, comme lors d’une vente de succession, par exemple.

Or, il est indéniable que la vente sans garantie légale offre au vendeur une certaine tranquillité d'esprit. En effet, ce vendeur s’évite le tracas lié à des problèmes pouvant apparaître des mois, voir des années plus tard. C’est pourquoi de nombreux vendeurs ont récemment saisi l’opportunité en précisant dans leurs annonces que leur propriété est offerte sans aucune garantie.

Si les effets d'une renonciation à la garantie légale correctement rédigée entre le vendeur et l'acheteur sont bien connus, les effets de ladite renonciation sur les transactions antérieures et ultérieures sont moins limpides et ont fait l’objet de plusieurs débats. La Cour d'appel a confirmé à deux reprises dans les dernières années qu’en présence d'une chaîne de garanties légales intacte, un acheteur peut effectuer une réclamation contre n’importe quel vendeur antérieur, dans la mesure où le vice caché existait lors de la vente par le vendeur poursuivi(1).

Jugement récent

Dans un récent jugement de la Cour supérieure rendu le 25 mars 2021(2), l'honorable Bernard Tremblay a été appelé à déterminer si la renonciation de l’acheteur à la garantie empêchait celui-ci d’effectuer une réclamation pour vice caché contre des vendeurs antérieurs qui avaient vendu la propriété en question avec garantie légale.

Dans cette cause, le libellé de l’exclusion de la garantie légale était dans une forme commune, à savoir que l’immeuble était vendu «sans aucune garantie légale aux risques et périls de l'acquéreur». Le juge Tremblay, suite à son examen de la jurisprudence, a conclu que ce libellé visait clairement à renoncer à la garantie légale, non seulement à l'égard du vendeur immédiat, mais également à l'égard des vendeurs antérieurs.

Bien que ne faisant pas partie des principaux motifs de sa décision, le juge Tremblay apporte un commentaire important:

Toutefois, le Tribunal peut concevoir qu'un acheteur puisse stipuler qu'il renonce à la garantie légale de son vendeur immédiat seulement, ou encore, lorsqu'achetant par exemple un immeuble lors d'une vente sous contrôle de justice, cet acheteur juge nécessaire de stipuler qu'il ne renonce pas aux garanties lui résultant des ventes antérieures. (notre soulignement).

Concrètement, cela doit être envisagé comme un outil pour les acheteurs faisant face à un vendeur souhaitant exclure la garantie légale de qualité. En effet, cette méthode offre au vendeur une certaine forme de protection. En précisant dans son offre (et dans l'acte de vente qui en découle) que la renonciation à la garantie légale s'applique uniquement à son vendeur immédiat et qu'il ne renonce pas aux garanties découlant des ventes antérieures, un acheteur pourrait alors atténuer le risque qu’il encourt.

Bien entendu, la décision de renoncer à la garantie légale, en tout ou en partie, peut avoir des conséquences graves et doit être prise sur une base individuelle. En effet, l’acheteur doit prendre en considération le niveau de risque associé à la découverte de problèmes majeurs liés à la propriété en question et sa capacité à y faire face.

Sur l'auteur

Michael Schacter s’est joint au cabinet Kaufman au cours de l’année 2010 après avoir passé trois ans dans un autre cabinet boutique. Il œuvre principalement en litige civil et commercial. Le présent article a originalement paru sur le site web klcanada.com et, depuis sa rédaction, la décision Ouellette c. Blais, 2021 QCCS 1084 fut portée en appel.