Dépôt non remboursable dans une promesse d’achat

Un dépôt non remboursable stipulé dans une promesse d'achat constitue-t-il une clause pénale, même en l'absence de paiement effectif, et empêche-t-il la réclamation de dommages-intérêts additionnels advenant que l'acheteur ne passe pas titre?

Oui. La stipulation d'un dépôt non remboursable dans une promesse d'achat constitue une clause pénale, et ce, même en l'absence de paiement effectif de ce dépôt. C'est ce que confirme la Cour d'appel du Québec dans l’arrêt 9293-8018 Québec inc. c. Stern, 2023 QCCA 804.

En première instance, la demanderesse, 9293-8018 Québec inc., vendeuse d'un terrain de golf, avait intenté une action en dommages contre le promettant-acheteur, Richard Stern, pour inexécution de sa promesse d'achat. La demanderesse réclamait des dommages-intérêts de 445 146,76 $ et des dommages pour troubles, inconvénients et stress s'élevant à 45 000 $.

La Cour d'appel a confirmé que l'engagement par le promettant-acheteur de verser un dépôt de 100 000 $ non remboursable dans les cinq jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat constituait une clause pénale.

Cette clause limitait les recours de la demanderesse à cette somme, excluant ainsi toute réclamation de dommages-intérêts additionnels.

Cette décision s'inscrit dans une interprétation stricte de l'article 1622 du Code civil du Québec, qui permet aux parties de fixer à l'avance le montant des dommages en cas d'inexécution contractuelle.

La Cour a souligné que la simple mention d'un dépôt non remboursable dans une promesse d'achat suffit pour activer les dispositions relatives aux clauses pénales.

La Cour d'appel a également précisé que la clause n'a pas besoin d'être explicitement formulée comme des « dommages-intérêts liquidés » pour être qualifiée de clause pénale.

De plus, même si le dépôt n'a pas été effectivement payé, la clause est suffisamment claire pour établir un « accord de volonté » entre les parties, rendant ainsi la clause pénale applicable.

Cette précision s'aligne avec la jurisprudence antérieure, notamment l'arrêt Stringos, où la Cour d’appel a confirmé une clause similaire comme étant une clause pénale.

En somme, l’arrêt 9293-8018 Québec inc. c. Stern, 2023 QCCA 804 renforce la sécurité juridique en clarifiant les obligations des parties en cas de non-exécution d'une promesse d'achat.

Elle rappelle également l'importance pour les parties de bien comprendre les implications juridiques des clauses de dépôt non remboursable avant de s'engager dans une transaction immobilière.